骆云：营造好房子，做产品主义的践行者

2024 年 3 月 21 日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产 TOP10 研究组承办的"2024 中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛 "在北京隆重召开。更多房地产市场研究报告，点击前往 "中指云" 获取

当下，行业进入深度调整期，呈现四大变化：发展阶段从增量时代变为存量时代、供求关系从供不应求变为供大于求、市场结构从刚需为主变为改善为主、房屋功能需求从金融属性回归居住属性。随着经济转型、城市化进程减速、老龄社会的到来，使得整个行业经营模式以及未来的产品创新方向，都在发生深刻的改变，也给行业带来了极大挑战。

绿城一直坚持以客户为导向的产品主义，始终认为持续把产品做好，是穿越整个周期或者说面对当下整个行业挑战的核心。接下来从四个层面分享绿城的产品思考和实践。

首先是绿城对于产品创新体系的理解。

创新一直是绿城产品的基因，绿城中国董事会主席张亚东先生强调：" 创新是一项体系化的公司战略 "，要求做到 " 设计一代、生产一代、储备一代 " 的全流程实践。因而，绿城建立了 " 双轮驱动 " 的生态创新体系——一是，自上而下的创新，集团主责引领型产品的研发和迭代，拉高产品天花板，实现产品引领；二是，自下而上的创新，区域公司担起 80% 标品优化、成果落地及属地化研发，夯实产品底盘。

绿城从 2019 年的前置创新，到适配创新，矩阵创新，再到 2022 年的融合创新，形成 83 项创新成果，赋能落地 90 个项目，助力绿城的整体项目运营。

讲两个简单的案例：

案例一：无界公寓

2019 年绿城做了四个标杆创新，其中之一是无界公寓，通过悬挂结构体系，真正实现住宅里核心功能空间的无柱，带来空间解放和视野解放。2021 年，无界公寓的创新成果在长沙凤起麓鸣项目上实现首次落地，2023 年结合落地复盘，又应用于杭州芝澜月华轩项目，可以说靠产品引爆市场。

案例二：中央车站

中央车站是绿城的又一个园区创新，将下沉式庭院、园区的服务空间：比如四点半学堂、健身房、泳池等和交通枢纽结合在一起，让候车、归家、园区生活、安全，结合在一起。课题于 2021 年完成，随后多地应用，并得到了行业及客户的一致认可。

其次是产品系从 " 由式到系 " 的产品升级。

绿城将专属的美学价值、生活价值、情感价值、艺术价值凝练固化为产品系，实现整个产品体系的升级。

在产品谱系和产品创新的基础之上，通过客户需求的研究，同时叠加土地、产品、成本、品牌、故事线等要素，一部分向下沉淀为样板型产品系，用以覆盖 80% 标品类项目；一部分向上升华为引领型产品系，用以支撑 20% 标杆类项目。结合未来前置研发的创新型产品系，形成底盘坚实、腰部有力、头脑聪慧的绿城产品系列。

2023 年，绿城以爆款和经典项目为蓝本凝练了 8 条崭新产品系。举两个例子：

案例一：月华系

月华系的典型代表就是杭州芝澜月华轩，包含 7 大核心模块，具有无界美学、边界消融、生息社区等独特的产品价值。

案例二：庐系

庐系近期的代表作品就是杭州咏溪云庐，庐系是低密系列，包含 4 大核心模块，通过礼序归家、借景生园、自成山水来打造自然墅居的居住体验。

第三是 " 力出一孔 " 的全维示范区实景展示。

绿城做示范区有自己的打法，简单总结一下，大概有四个方面的内容：新、真、精、快。

" 新 " 是通过前置创新形成多个新 IP，为每一个作品赋能，维持产品的活力和新鲜感。例如，转角芯生、心林物语、春知学堂、可变户型等，从南到北，从东到西，根据客户的需求，在不同城市开花结果。

" 真 " 是所见即所得。从园区入口到归家动线，从主题景观到建筑立面，从架空层到会所，从地库到样板间，但凡是未来园区生活的重要场景，都让客户获得最真实的体验。以嘉兴晓风印月府为例，这是绿城首个超万方的全维实景示范区，将项目最重要的九大场景全部实景呈现。

" 精 " 在管理组织能力的不断提升。绿城形成一套全维示范区程式化体系，统一语言，力出一孔，实现全职能穿透，当年封装、当年落地。

" 快 " 是提升全链条产品解决能力，工程策划精细化，同年在浙江实现了近十万方、九个全维示范区的开放。

第四是 " 好房子 " 的绿城探索与展望。

去年的 " 全国住房和城乡建设工作会议 " 明确，现在国内的房地产业，已经从关注房子 " 有没有 " 跨入了房子 " 好不好 " 的时代。

绿城结合 29 年的探索与实践，将 " 好房子 " 的定义，从聚焦静态交付，扩展到关注人与房的全生命周期的动态管理上来。打造 " 高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康 " 的绿城 " 好房子 "。

高颜值就是外观倾心。绿城以美学基因传承经典，以文化文脉共鸣情感，以国际潮流引领趋势，以新材料、新工艺形成美学护城河。
极贤惠就是功能舒心。户内以无界、自然、人性化、精细化的户型为居住者注入生活新内核；户外以礼序、体验、城市共融、服务升级的园区为居住者创造温暖的空间。
最聪明就是智能省心。以智能化、系统化、场景化的设施设备，赋予业主 " 安全、便捷、舒适、自在 " 的生活体验。
房低碳就是品质安心。不断提升绿建品质，构建以低能耗围护结构、装配式产业精装等核心技术引领的新型绿色建筑体系。
全周期就是服务贴心。以海豚计划、颐乐学院、春知学堂、生息社区等特色配套 + 服务 IP 实现儿童、青年、老人等全龄呵护，以后加装、房屋 4S 等统筹设计 + 后端运维实现房屋全生命周期的呵护。
人健康就是康健身心，以空气、水、声音、光、材料的指标量化打造健康的物理环境，以空间营造和场所精神促进人与自然、人与人、人与自我的和谐相处。

综上，我们能看到 " 好房子 " 不仅应该只具备基本的居住功能，还应该考虑到人们的生活需求和习惯，以及对于环境保护和可持续发展的要求。

因而，绿城倡议，行业从业人员发挥各自的优势，行业主管部门进行顶层设计，共同制定科技化、绿色建筑、全周期管理方面的政策和标准，共同营造绿色低碳、品质长久、环境宜居的 " 新型全生命周期住宅 "。

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百强研究系列

2024 中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/71809.html

2023 中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022 中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

政策解读

2024 政府工作报告：标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式